Вы когда-нибудь хотели воспользоваться растущими ценами на недвижимость, но не тратя огромные суммы на первоначальные инвестиции и не выплачивая большие комиссионные агентам по недвижимости? Что ж, у вас есть такая возможность и называется она акционерным обществом со специальной инвестиционной целью ( REIT или REIT по-английски). Хотите узнать больше о REIT? Тогда вы находитесь в правильном месте!
Что такое REIT?
Акционерное общество специального инвестиционного назначения (REIT) — это компания, которая инвестирует средства, привлеченные путем выпуска акций, в недвижимость или в дебиторскую задолженность по недвижимости. REIT также известны во всем мире как инвестиционные фонды недвижимости (REIT). Эти компании должны соблюдать соответствующие законы страны, в которой они созданы.
REIT могут инвестировать в различные типы недвижимости, такие как жилые дома, торговые центры, склады, офисные здания, медицинские учреждения и многое другое.
REIT работают аналогично биржевым фондам (ETF) и взаимным фондам, поскольку они позволяют как более мелким, так и более крупным инвесторам получать доступ к рынкам недвижимости по всему миру, экономя при этом много затрат и головных болей, связанных с владением недвижимостью.
Хотя REIT обычно специализируются на определенном секторе рынка недвижимости, вы можете найти инвестиционные компании специального назначения, которые имеют диверсифицированный портфель активов, охватывающий несколько секторов рынка недвижимости.
Но что отличает REIT от других инвестиционных фондов видео?
Точные характеристики REIT варьируются от страны к стране в зависимости от того, под какой финансовой юрисдикцией они подпадают. Тем не менее, общее качество среди них заключается в том, что в качестве REIT компания, пользующаяся льготным налоговым режимом, обычно должна платить меньше как корпоративного налога, так и прироста капитала.
Как компания становится REIT?
Однако, чтобы квалифицироваться как REIT, компании должны соответствовать определенным условиям. Как мы уже говорили, эти условия могут различаться в разных странах.
Ниже мы выделим некоторые из наиболее важных условий, которым должен соответствовать REIT в России:
- REIT создается в соответствии с коммерческим законодательством, и учредителями могут быть не более 50 человек.
- 30% капитала должно принадлежать институциональным инвесторам.
- Капитал REIT не может быть меньше 500 000 рублей.
- Акционеры REIT не платят налог на прирост капитала, а только 5% налог на дивиденды.
- REIT распределяет 90% годовой прибыли в качестве дивидендов инвесторам.
В США REIT должен:
- Инвестируйте 75% своих общих активов в недвижимость.
- Он получает не менее 75% своей валовой прибыли от арендной платы, процентов по ипотечным кредитам, которые финансируют недвижимость или продажу недвижимости.
- Он распределяет 90% своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов инвесторам.
- По истечении первого года существования у компании не менее 100 акционеров.
- Конечно, может быть еще много условий, которым должны соответствовать REIT, но это одни из основных.
Каковы преимущества для инвесторов REIT?
Квалификация компании как REIT дает компании право на льготный налоговый режим, но давайте посмотрим, какие основные преимущества есть у инвесторов.
Мы уже рассмотрели некоторые из них, но давайте перечислим более важные преимущества:
- Низкие первоначальные инвестиции. Когда вы хотите инвестировать в недвижимость, вам, возможно, придется расстаться с серьезной суммой или взять солидный банковский кредит. В то время как при покупке паев в REIT первоначальным вложением может быть цена одной единицы, которая часто составляет несколько десятков или несколько сотен рублей.
- Низкая стоимость. При покупке дома комиссии брокера сделки легко достигают нескольких тысяч рублей, а при покупке REIT ваша комиссия начинается от 0,02 доллара за акцию при минимальной комиссии за сделку 1 доллар. Действительно очень серьезная разница.
- Диверсификация. Недвижимость часто управляется иначе, чем другие классы активов, что делает REIT хорошей возможностью диверсифицировать свой портфель на рынке недвижимости и в различных типах недвижимости.
- Ликвидность. Одним из основных минусов покупки недвижимости является отсутствие ликвидности. Покупка и продажа недвижимости может занять месяцы или даже годы. С другой стороны, REIT торгуются на фондовых биржах, и покупка и продажа могут происходить за считанные секунды.
- Регулярная рентабельность. Требования REIT по распределению 90% необлагаемой налогом прибыли среди инвесторов в виде дивидендов обеспечивают поток постоянной пассивной доходности.
- Защита от инфляции. Это преимущество в основном для рынков недвижимости. Но если мы сосредоточимся на REIT, их доходы формируются в основном за счет сбора ренты, и они часто растут во времена высокой инфляции. Эта корреляция позволяет REIT продолжать расти и поддерживать выплаты дивидендов в периоды инфляционного давления.
- Кроме того, мы должны отметить, что у вас есть возможность открыть т.н. короткая позиция в REIT и, таким образом, вы можете воспользоваться возможным спадом на рынке недвижимости.
Каковы недостатки REIT?
Как и любая другая инвестиция в корпорации специального назначения, помимо своих преимуществ, она также имеет свои недостатки, которые инвесторы должны иметь в виду, прежде чем начать инвестировать в REIT.
- Низкий рост. Хотя требование выплачивать 90% прибыли инвесторов кажется большим с точки зрения прибыльности, у REIT осталось только 10% для реинвестирования в бизнес. Естественно, это негативно сказывается на способности компании расти и приобретать новые объекты.
- Налог. Хотя REIT освобождены от налога на прирост капитала, вам снова придется платить налог на дивиденды, размер которого будет зависеть от страны, в которой он базируется (в России этот налог составляет 5%). Но вы также должны будете платить налог за физическую покупку недвижимости, так что это не должно быть серьезной проблемой.
- Однако из-за их низкого потенциала роста REIT больше подходят для инвесторов, ищущих дивидендную доходность, чем для тех, кто ожидает роста.